Laatst bijgewerkt: 21-11-2025
Erfbelasting huis: zo voorkomt u dat uw erfgenamen te veel betalen
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Goed nieuws voor wie al een huis heeft, maar minder leuk voor de personen die erven. Want bij een overlijden moet er vaak erfbelasting over het huis worden betaald – soms oplopend tot tienduizenden euro’s.
Vooral als de overledene geen testament had, kan de belastingdienst een flink graantje meepikken van de erfenis. U leest in dit artikel exact hoe erfbelasting op een huis werkt, welke regels er in 2025 gelden en hoe u ervoor zorgt dat uw nabestaanden niet te veel betalen.
Wat is erfbelasting precies?
Erfbelasting (vroeger successierecht) is de belasting die de erfgenamen betalen over wat ze erven. Dat geldt voor geld, maar ook voor bezittingen zoals een huis of een vakantiehuis.
De hoogte van de erfbelasting wordt bepaald door:
- de waarde van de erfenis – inclusief het huis.
- de relatie met de overledene – partner, kind of ander familielid.
Partners en kinderen betalen meestal minder dan verre familie of vreemden.
Lees meer hierover in de kennisbank van Erfrechtplan: Wat is erfbelasting?
Wat betekent de overwaarde van een huis?
De overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van het huis (meestal de WOZ-waarde) en de nog openstaande hypotheekschuld. Voorbeeld: een huis met een WOZ-waarde van € 500.000 en een hypotheek van € 150.000, heeft een overwaarde van € 350.000.
Over die € 350.000 gaat de erfbelasting. Hoe hoger de overwaarde, hoe meer belasting de erfgenamen dus moeten betalen.
Waarom zorgt de overwaarde vaak voor hoge erfbelasting?
De belastingdienst rekent de erfbelasting die u verschuldigd bent af op de WOZ-waarde van het huis. En die is de afgelopen jaren behoorlijk gestegen. Ook als het huis nog niet is verkocht, moet de erfbelasting namelijk al binnen zes maanden worden afgedragen.
Zo komen erfgenamen soms in de verdrukking: het geld zit ‘vast in stenen’, maar de belastingdienst wil wel gewoon betaald krijgen.
Met een goed testament kunt u zorgen voor uitstel van de erfbelasting en vaak ook voor een verlaging.
Wilt u weten hoe u met een testament flink kunt besparen op de erfbelasting?
Volg dan een gratis online lezing, of bezoek een gratis lezing bij u in de buurt, of maak een gratis en vrijblijvend afspraak met een erfrechtspecialist.
Hoe wordt de erfbelasting op een huis berekend?
Erfbelasting wordt berekend over de totale nalatenschap: bezittingen minus de schulden. Voor 2025 gelden de volgende vrijstellingen en tarieven:
| Relatie tot overledene | Vrijstelling 2025 | Belastingtarief |
|---|---|---|
| Partner | € 795.156 | 10–20% |
| Kind of kleinkind | € 25.187 | 10–20% |
| Ouders | € 57.387 | 30–40% |
| Overige erfgenamen | € 2.658 | 30–40% |
| Let op: tarieven en vrijstellingen zijn afhankelijk van de relatie tot de overledene en kunnen jaarlijks wijzigen. | ||
Tip: Veeg horizontaal om de tabel volledig te bekijken op kleinere schermen.
Voorbeeld: erfbelasting over een huis berekenen
Stel: Karin overlijdt in 2025 en laat een huis achter met een WOZ-waarde van € 420.000. Er staat nog € 100.000 hypotheek op het huis. De overwaarde is dus € 320.000. Haar twee kinderen erven ieder € 160.000. Na aftrek van de vrijstelling (€ 25.187) houdt elk kind € 134.813 over dat belast is.
Gaan we uit van een tarief van 10 % dan betalen de kinderen samen zo’n € 27.000 aan erfbelasting — alleen over het huis. Dat moeten ze binnen zes maanden betalen, ook als het huis nog niet is verkocht.
De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van de erfbelasting
Voor de berekening van erfbelasting is de WOZ-waarde van het jaar voorafgaand aan het overlijden van belang. Bent u het niet eens met die waarde, dan bent u vrij om bezwaar te maken bij de gemeente – wel binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking.
In de praktijk loont dat in veel gevallen: door een lagere WOZ-waarde kunnen tientallen tot honderden, en soms zelfs duizenden, euro’s aan erfbelasting worden bespaard.
Meer hierover leest u in ons artikel: Hoe bespaar ik erfbelasting?
Wanneer moet u erfbelasting over een huis betalen?
De Belastingdienst stuurt erfgenamen binnen enkele maanden na overlijden een verzoek tot het doen van aangifte erfbelasting. En de termijn waarbinnen het verschuldigde bedrag moet worden betaald is zes maanden na overlijden.
Is het geld er nog niet om de belasting te betalen, bijvoorbeeld omdat de woning nog niet is verkocht, dan kunt u uitstel van betaling aanvragen. Vooral als er onvoldoende liquide middelen voorhanden zijn kan dat verzoek worden gehonoreerd. De belastingdienst rekent wel rente over de periode van het uitstel. Het is dus verstandiger om het goed te regelen zodat erfgenamen hier niet voor komen te staan.
Wat als het huis nog niet verkocht is?
Wanneer de woning nog niet is verkocht, kan het lastig zijn om de erfbelasting op tijd te betalen. De Belastingdienst verwacht namelijk binnen zes maanden na overlijden betaling. In zo’n geval kunt u uitstel van betaling aanvragen.
De Belastingdienst verleent dit uitstel vaak als:
- het huis nog niet is verkocht én
- er onvoldoende liquide middelen zijn om de belasting te voldoen.
Het uitstel loopt dan vanuit de recente ervaring vaak door tot het moment van verkoop van het huis of totdat er voldoende geld beschikbaar is om te betalen. Tijdens het uitstel wordt echter wel invorderingsrente in rekening gebracht, waardoor het uiteindelijke bedrag iets hoger kan zijn.
Lees meer over de praktische kant van dit proces in: Afwikkeling van een erfenis.
Hoe kunt u erfbelasting over het huis verlagen?
Gelukkig zijn er meerdere mogelijkheden om de erfbelasting op een huis te beperken:
- Tijdig schenken om de erfenis kleiner te maken.
- Slimme bepalingen in uw testament opnemen (zoals een opvullegaat, een tweetrapstestament).
- Bevoegdheden opnemen in een levenstestament zodat nabestaanden snel kunnen handelen.
Schenken bij leven: minder erfbelasting over uw huis
Door bij leven al te schenken verlaagt u de toekomstige erfbelasting. In 2025 mag u belastingvrij schenken:
- € 6.713 per jaar aan uw kinderen/kleinkinderen;
- € 2.658 aan ieder ander.
Bovendien mag u eenmalig belastingvrij hoogstens € 31.813 schenken aan een kind tussen 18 en 40 jaar, bijvoorbeeld voor de aankoop van een huis.
Meer daarover leest u in: Schenking geld.
Gebruik van een opvullegaat of tweetrapstestament
Met een opvullegaat of tweetrapstestament voorkomt u dat kinderen direct na het eerste overlijden erfbelasting betalen. De partner erft dan eerst alles, de kinderen pas later. Zo wordt belastingheffing uitgesteld (of verminderd).
Dergelijke regelingen zijn maatwerk, en worden altijd in een testament vastgelegd.
Levenstestament en huisbezit: voorkom problemen
In levenstestament wijst u iemand aan om namens u te handelen als u dat zelf niet meer kunt. Dat kan bij beslissingen over een huis erg belangrijk zijn. Deze persoon kan dan bijvoorbeeld namens u het huis verkopen, schenkingen doen aan uw kinderen. Of een andere oplossing voor het huis realiseren.
Op die manier voorkomt u dat familie in een lastige fiscale of juridische situatie terechtkomt. Meer hierover: Wat is een levenstestament?
Wilt u weten hoe u met een testament flink kunt besparen op de erfbelasting?
Volg dan een gratis online lezing, of bezoek een gratis lezing bij u in de buurt, of maak een gratis en vrijblijvend afspraak met een erfrechtspecialist.
De 6 meest gemaakte fouten rond erfbelasting en huizen
- Geen testament (of oud testament).
- Geen bezwaar bij te hoge WOZ-waarde.
- Geen opvullegaat of tweetrapsmaking in het testament.
- Geen vorm van voorziening voor erfbelasting.
Herwaarderen van het huis: wat mag u doen?
Wat u kunt doen is de waarde van uw huis door een onafhankelijke taxateur laten bepalen, vooral als u vindt dat de WOZ-waarde te hoog is. Als ondersteuning voor uw verzoek kunt u de verkoop van vergelijkbare woningen in de buurt aanhaaldata gebruiken.
Mogelijk is het goed te beseffen dat een lagere WOZ-waarde heeft ook voor de inkomstenbelasting consequenties kan hebben (eigenwoningforfait, hypotheekrente aftrek).
Conclusie: duidelijk plan voor erfbelasting huis
Erfbelasting over een huis is vaak de grootste kostenpost bij een erfenis. U kunt uw erfgenamen vele, duizenden euro’s aan erfbelasting laten besparen door vooraf verstandig te plannen – via schenkingen, uw testament, juiste waardering.
Erfrechtplan staat u bij met gratis voorlichting in de vorm van gratis lezingen, gepersonaliseerd advies bij u thuis en bij het in orde maken van uw testament bij de notaris. Zo houdt u de regie over uw vermogen — en geeft u rust aan uw erfgenamen geen zorgen hoeven te maken over uw erfenis.
Veelgestelde vragen over erfbelasting huis
- Moet ik erfbelasting betalen over de volledige waarde van het huis?
Nee, de nog openstaande hypotheekschuld mag worden afgetrokken van de WOZ-waarde. U betaalt erfbelasting over het netto erfdeel.
- Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Ja, dat kan. U hebt daarvoor maximaal zes weken de tijd na ontvangst van de beschikking. Het bezwaar maakt u bij de gemeente.
- Wat als het huis nog niet verkocht is?
De Belastingdienst kan uitstel van betaling verlenen tot het moment van verkoop, maar in de tussentijd rekent hij invorderingsrente.
- Kan ik mijn huis belastingvrij schenken aan mijn kinderen?
Volledig belastingvrij kan niet, maar met vrijstellingen en slimme planning kunt u veel belasting besparen.
- Hoe helpt een testament om erfbelasting te besparen?
Met bepalingen zoals een opvullegaat of tweetrapstestament kunt u erfbelasting verdelen of uitstellen.
- Wat is het verschil tussen erfbelasting en successierecht?
Successierecht is de oude benaming voor erfbelasting. De werking van beide belastingen is gelijk.
Erfrechtplan helpt u met zekerheid en rust
Erfrechtplan begeleidt u bij het opstellen van een testament, helpt u erfbelasting te verminderen en staat u terzijde bij de notariele afspraken. U kunt deelnemen aan een online lezing, een lezing op locatie bijwonen, of een thuisafspraak plannen met een erfrechtspecialist.
Op die manier behoudt u de regie over uw vermogen — en weet u zeker dat uw huis in goede handen is bij uw erfgenamen.
Een goed testament en levenstestament geeft uw familie rust.
Meer dan 300.000 anderen gingen u voor
Meer weten over testamenten?
Volg onze gratis lezing
Hulp nodig bij uw testament?