Schenking huis onroerend goed

U overweegt uw woning te schenken aan uw kind. Misschien om erfbelasting te besparen, misschien om uw kind nu al te helpen op de woningmarkt. Begrijpelijk — maar een schenking van onroerend goed is juridisch en fiscaal ingewikkelder dan een geldbedrag overmaken. Er komt schenkbelasting bij kijken, overdrachtsbelasting, een verplichte notariële akte, en — wat veel mensen over het hoofd zien — directe gevolgen voor uw testament en de erfenis van uw andere kinderen. In dit artikel leest u stap voor stap wat u moet weten voordat u deze beslissing neemt.

Wat houdt een schenking van onroerend goed in?

Een schenking van onroerend goed betekent dat u het eigendom van een woning, appartement of bouwgrond overdraagt aan een ander — meestal uw kind — zonder dat daar een marktconforme prijs tegenover staat. Het verschil met het schenken van geld is dat de overdracht van onroerend goed altijd via een notariële akte moet verlopen. De notaris stelt de leveringsakte op en schrijft de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster. Zonder deze inschrijving is de schenking juridisch niet geldig.

Bij een schenking van geld kunt u volstaan met een onderhandse akte of zelfs een simpele overboeking. Bij onroerend goed is dat onmogelijk. De notariskosten, het taxatierapport en de belastingen maken een woningschenking daardoor aanzienlijk duurder dan een geldschenking van hetzelfde bedrag.

Hoeveel belasting betaalt uw kind bij een woningschenking?

Uw kind krijgt bij een woningschenking te maken met twee soorten belasting: schenkbelasting en overdrachtsbelasting. Beide worden berekend op basis van de waarde van de woning. Hoe die berekening precies werkt, leest u in schenkbelasting berekenen 2026. Hieronder vindt u de actuele tarieven voor 2026.

Schenkbelasting: tarieven en vrijstellingen 2026

De Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde van de woning als grondslag voor de schenkbelasting. Over het bedrag bóven de vrijstelling betaalt uw kind schenkbelasting volgens onderstaande tarieven.

Overdrachtsbelasting: 0%, 2% of 8%?

Naast schenkbelasting betaalt uw kind mogelijk ook overdrachtsbelasting. Het tarief hangt af van de situatie:

• 0% (startersvrijstelling) — Uw kind is tussen 18 en 35 jaar, gaat zelf in de woning wonen, en de woning is niet meer waard dan de woningwaardegrens (€525.000 in 2026). De vrijstelling mag maar één keer worden gebruikt. Let op: gebruikt uw kind de startersvrijstelling, dan kan er géén overdrachtsbelasting met de schenkbelasting worden verrekend (zie hieronder).
• 2% — Uw kind gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen maar komt niet in aanmerking voor de startersvrijstelling (ouder dan 35, of de woning overschrijdt de grens).
• 8% — Uw kind gaat niet zelf in de woning wonen. Dit is sinds 1 januari 2026 het algemene woningtarief en geldt bijvoorbeeld bij een beleggingspand of vakantiewoning. (Voor niet-woningen, zoals een winkel of stuk grond, geldt 10,4%.)

Rekenvoorbeeld woningschenking

Stel, u schenkt in 2026 uw woning met een WOZ-waarde van €350.000 aan uw kind van 45 jaar. Uw kind gaat er zelf wonen.

Het bedrag dat uw kind kwijt is aan belastingen en kosten kan dus fors oplopen. Houd er wel rekening mee dat de betaalde overdrachtsbelasting bij samenloop wordt verrekend met de schenkbelasting — het werkelijke totaal valt daardoor lager uit dan de simpele optelsom hierboven. Dat maakt het belangrijk om vooraf goed te berekenen of schenken daadwerkelijk voordeliger is dan de woning later laten erven.

Kunt u in het geschonken huis blijven wonen?

Veel ouders willen de woning schenken aan hun kind, maar er zelf blijven wonen. Dit heet een schenking onder voorbehoud van vruchtgebruik. U draagt het juridisch eigendom over, maar behoudt het recht om de woning te gebruiken zolang u leeft.

Klinkt ideaal, maar fiscaal is dit in 2026 vaak onvoordelig. Er zijn twee belangrijke problemen:

1. Fictieve verkrijging (artikel 10 Successiewet) — Blijft u in het geschonken huis wonen zonder een zakelijke vergoeding (huur) te betalen, dan beschouwt de Belastingdienst de woning bij uw overlijden op grond van artikel 10 Successiewet alsof deze nog tot uw nalatenschap behoort. Uw kind betaalt dan alsnog erfbelasting over de volle waarde. De eerdere betaalde schenkbelasting mag worden verrekend, maar het beoogde voordeel verdampt grotendeels. Anders dan bij gewone schenkingen kent artikel 10 geen 180-dagengrens: de regeling werkt ongeacht hoelang vóór uw overlijden de schenking plaatsvond. Het effect is alleen te vermijden door daadwerkelijk een zakelijke huur te betalen voor het gebruik van de woning.
2. Box 3-gevolgen — De woning gaat tot het box 3-vermogen van uw kind behoren, terwijl uw kind er geen huurinkomsten uit ontvangt (u woont er immers). In 2026 belast de Belastingdienst box 3-vermogen op basis van een fictief rendement volgens de Overbruggingswetgeving (voor beleggingen en andere bezittingen 6,00% in 2026). Pas als het werkelijk behaalde rendement lager is dan dat fictieve percentage, kan uw kind achteraf om belasting naar werkelijk rendement vragen. Dat kan ertoe leiden dat uw kind belasting betaalt over een fictief rendement zonder dat daar werkelijke inkomsten tegenover staan. Zoals Financial Focus van ABN Amro concludeert: het overdragen van een zelf bewoonde woning levert in de meeste gevallen geen besparing meer op.

Wat als er nog een hypotheek op de woning rust?

Staat er nog een hypotheek op de woning die u wilt schenken? Dan heeft u toestemming nodig van uw hypotheekverstrekker. De bank heeft immers een zekerheidsrecht op de woning. In de praktijk zijn er drie scenario's:

• Hypotheek volledig aflossen — U lost de hypotheek af vóór de schenking. Dit is de eenvoudigste route, maar vereist voldoende vrij vermogen.
• Hypotheek laten overnemen door uw kind — Uw kind neemt de hypotheek over. De bank toetst dan of uw kind voldoende inkomen heeft. Dit is feitelijk een nieuwe hypotheekaanvraag.
• Gedeeltelijke schenking — U schenkt alleen het deel van de woning dat niet door de hypotheek wordt gedekt. Dit beperkt de schenkbelasting maar maakt de eigendomssituatie complexer.

In alle gevallen geldt: informeer de bank vroegtijdig. Zonder toestemming is de overdracht niet mogelijk, en de notaris zal de akte niet passeren.

Hoe raakt een woningschenking aan uw testament en erfrecht?

Dit is het deel dat de meeste mensen over het hoofd zien — en waar het het vaakst misgaat. Een schenking van onroerend goed staat niet op zichzelf. De schenking heeft directe gevolgen voor uw nalatenschap and voor de rechten van uw andere erfgenamen. Wie schenkingen en erfrecht los van elkaar regelt, loopt het risico op onbedoelde scheefgroei.

Telt de schenking mee bij de erfenis van andere kinderen?

Ja, in principe wel. Volgens het Nederlandse erfrecht moeten schenkingen bij leven worden "ingebracht" in de nalatenschap, tenzij u dit expliciet uitsluit in de schenkingsakte of uw testament. Inbreng betekent dat bij de verdeling van de erfenis de waarde van de geschonken woning wordt verrekend met het erfdeel van het kind dat de woning ontving.

Stel, u heeft twee kinderen. U schenkt aan kind A een woning van €350.000. Bij uw overlijden bedraagt uw nalatenschap €200.000. Zonder uitsluiting van inbreng wordt die woning bij de nalatenschap opgeteld: €200.000 + €350.000 = €550.000. Ieder kind heeft recht op €275.000. Kind A heeft al €350.000 ontvangen en hoeft niets meer te krijgen — kind B ontvangt de volledige €200.000. Maar als de schenking groter is dan het erfdeel, kan dat tot discussie leiden.

In uw testament kunt u vastleggen of de schenking wél of niet moet worden ingebracht. Zonder die bepaling geldt de wettelijke regel, en die is niet altijd wat u voor ogen had. Overweegt u de woning te schenken als onderdeel van een breder plan? Lees hoe u een schenkingsplan en testament op elkaar afstemt.

Wat als uw kind scheidt na de schenking?

Een geschonken woning valt in beginsel niet in de gemeenschap van goederen als uw kind is getrouwd onder de huidige wet (huwelijken vanaf 1 januari 2018). Maar is uw kind getrouwd vóór 2018 in algehele gemeenschap van goederen, dan kan de woning wél in de gemeenschap vallen — tenzij u een uitsluitingsclausule heeft opgenomen in de schenkingsakte.

Een uitsluitingsclausule voorkomt dat de geschonken woning bij een scheiding moet worden gedeeld met de ex-partner van uw kind. De notaris kan deze clausule opnemen in de akte van schenking. Dit is één van de redenen waarom het verstandig is de schenking en uw testament door dezelfde specialist te laten beoordelen.

Waarom uw testament en schenkingsplan op elkaar moeten aansluiten

Een woningschenking verandert de balans tussen uw erfgenamen. Als u in uw testament een gelijke verdeling heeft vastgelegd maar één kind al een woning van grote waarde heeft ontvangen, kan dat tot conflicten leiden. Omgekeerd kunt u in uw testament bewust rekening houden met eerdere schenkingen — bijvoorbeeld door de erfdelen aan te passen of een inbrengclausule op te nemen.

Wie een woning schenkt zonder het testament te actualiseren, riskeert dat de nalatenschap anders uitpakt dan bedoeld. Dit geldt in het bijzonder bij een huis op één naam in een samengesteld gezin, waar de belangen van stiefkinderen en eigen kinderen door elkaar lopen.

Wilt u weten hoe een woningschenking past bij uw testament? Volg een gratis online lezing waarin dit stap voor stap wordt uitgelegd, bezoek een gratis lezing bij u in de buurt, of maak een vrijblijvende afspraak met een erfrechtspecialist die uw situatie persoonlijk bekijkt.

Stappenplan: woning schenken aan uw kind

1. Laat de woning taxeren — Een erkend taxateur stelt de marktwaarde vast. De Belastingdienst accepteert doorgaans de WOZ-waarde als grondslag voor de schenkbelasting, maar voor de overdrachtsbelasting telt de marktwaarde.
2. Controleer de hypotheek — Neem contact op met uw hypotheekverstrekker. Vraag of de woning kan worden overgedragen en onder welke voorwaarden.
3. Win juridisch en fiscaal advies in — Een notaris of erfrechtspecialist beoordeelt de gevolgen voor schenkbelasting, overdrachtsbelasting, erfrecht en uw testament. Bij erfrecht en onroerend goed is maatwerk altijd nodig.
4. Leg voorwaarden vast — Beslis of u een uitsluitingsclausule, vruchtgebruik of andere voorwaarden wilt opnemen. Leg deze schriftelijk vast in de schenkingsakte.
5. Laat de notaris de akte opstellen en passeren — De notaris stelt de leveringsakte op, passeert deze en schrijft de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster.
6. Doe aangifte schenkbelasting — Uw kind moet vóór 1 maart van het jaar nä de schenking aangifte doen bij de Belastingdienst. Te laat aangifte doen kan leiden tot een boete.

Veelgestelde vragen over het schenken van een woning

Conclusie

Een woning schenken aan uw kind is een ingrijpende beslissing met blijvende juridische en fiscale gevolgen. De belastingdruk is fors — schenkbelasting én overdrachtsbelasting lopen bij een gemiddelde woning al snel op tot tienduizenden euro's. Vruchtgebruik biedt zelden nog het voordeel dat het ooit had. En zonder afstemming met uw testament riskeert u scheefgroei tussen uw erfgenamen of onbedoelde gevolgen bij een scheiding van uw kind.

De kern: schenken en erven zijn communicerende vaten. Wie het ene regelt zonder het andere te actualiseren, creëert problemen die pas later aan het licht komen. Laat beide door dezelfde specialist beoordelen.